外壁工事

施工前

施工中

施工後

　適正価格がわからない！　手抜き工事が心配！　

　知らない会社に頼むのは気が引ける…　そのような事ありませんか？

　外壁塗装工事は平均すると、アパートの場合8年、マンションの場合16年に一度発生します。使われている塗料の種類、物件がさらされている状況にもよりますが、建物を維持するためにはメンテナンスが必ず必要になります。

　しかも、一般住宅より外壁の㎡数が多く、費用が掛り易い物件になりますので、賃貸経営をされているオーナー様は、アパート・マンション経営をしていく上で、良いものを安く調達することが不動産投資の収益向上に直接結びつきます。

　上の図は塗料の価格と塗替え時期を表したものになります。

　T&Sではアパートではアクリルシリコン塗料、マンションではフッ素塗料をお勧めしております。なぜなら、塗料の値段と塗替え時期を計算する（外壁工事費合計÷耐久年数=1年分にかかるコスト）と一番コストがかからないからです。

　本当は新築アパートを建てる際に、アクリルシリコンを塗装することがベストなのですが、大半の賃貸アパートは少しでも最初の建築コストを抑えるために、外壁塗料にウレタンを使用しているのが常識になっています。そのため、下地に傷が付く前の7年～9年目で塗りなおすことが一番経費が掛らない方法になります。

（下地の損傷が激しい場合、板金工事が中心となりますので、下請けの板金会社に直接発注すると、一番経費を抑えることができます。）

　※相見積もりの比べ方

　不動産投資（アパート・マンション経営）の利回りを上げるためには、入居者の確保と出費の節約は大切になります。特に外壁工事は「入居者を安定的に確保するためにも必ず発生する作業」といっても過言ではありません。

では、この経費を品質を維持したまま安く済ませるにはどのようにすれば良いか…

　答えは比較的簡単です。

　「T&Sの商品・サービスの特徴」に書いておりますが、仕事は「リフォーム会社→工務店→準元請け塗装会社→下請け塗装会社」のように流れていくので、実際に仕事をする会社に直接仕事を発注すれば良いのです。

（但し、外壁を修繕するのに下請け塗装会社だけでは修繕できませんので、板金職人・左官職人・大工職人・防水技術者　ete…　必要に応じ個人の技術者に協力をしてもらうのです）

　中に入る業者が多くなれば、それだけ中間マージンが発生するからです。

　また、元請け会社は知名度を高めるためや、利益率の高い外壁の仕事をもうらうために、テレビCM・ラジオCMを流し、営業マンを雇い、無差別にチラシを配って、さらに車を使った営業をするなど、様々な情報発信に多額の出費を行っているケースが大半です。

　T&Sでは、それらを一切しておりません。

　人件費・広告料・車の維持費などに費用をつぎ込めば、本来の外壁工事の作業経費が高くなりますし、無理に安くすれば材料の質が低下します。また工期を短くし手間賃を惜しめば、職人さんの手抜きなどが発生します。

　T&Sの外壁工事は、このような実際の工事と関係ない所で消えている全体の約4割にも及ぶ経費を取り除き、オーナー様に様々な点で還元していこうと活動しております。

　建物の建設には、小さいアパートでも〇千万円、大きなマンションになれば〇億円は簡単にかかります。

　また、規模が大きくなればなるほど、知名度がある大きな会社が元請となり建物を建設します。大きな建物の建設には、「様々な分野の高い技術力」や「販売するためのブランド力・営業力」が必要となるからです。ですから、我々のような小規模の会社では施工・販売することは、難しいのが現状です。

　しかし、すでに創られた建物の「外壁工事（コンクリート）」「防水工事」「給排水設備工事」などのメンテナンス工事は、専門の末端会社や技術者・職人に協力してもらう事により、建物を建てた大きな会社に頼むより、中間マージンが少なくてすみ、同じ品質でも大幅に安く施工することが可能です。

　建物は一度建てたら、必ず様々なメンテナンス工事が必要になってきます。ぜひ、当社を活用し、皆様の賃貸経営利回り向上にお役立て下さい。

施工前

施工後

　マンション・アパートの屋上によく見られる防水のタイプは、大きく分けて、以下の4タイプの防水の仕方があります。

• アスファルト防水
• 塩ビシート防水
• ウレタン塗膜防水
• トップコート

　どれも一級の資格保持者で、学校などの公共事業を行う職人さんが施工を行います。